“亘古不跌”的学区房，在近期到底有多惨？

一方面，二手房市场降温，成交量6连跌的杭州，截止到9月30日上午11点，9月份二手房合计成交仅约套。

这个数字意味着什么？

据相关数据统计杭州8区（不含临安、富阳）登记在册的经纪人约有余人，折合计算，相当于每10余人平均1个月只卖了一套房。

大环境如此，高价值的学区房真实处境不言而喻。

另一方面，教育改革，学区房再次被重创。

截止到目前，杭州多个拥有名校光环的二手房小区，都出现了大幅度降价趋势。

接下来，我们不妨来看看这些极具代表性的学区房现状。

01丨壹

文鼎苑

学区房市场下行迹象初显，就是源于文鼎苑大幅度抛售，以及在二手房网站上降价房源增加。

文鼎苑对口的小学是学军小学（紫金港校区）、对口初中是杭州市十三中教育集团总校紫金港中学，“双保险”的教育资源加持，让该小区的价值，一直处于“孟母房”塔尖。

在法拍上，文鼎苑的表现一度也很出色，比如在年7月，该小区就拍出了一套总价约万，折合单价约8.2万元/㎡的法拍房。

但市场瞬息万变，在好找房上，近几个月无论是板块还是小区的房价，都明显回落。

来自好找房

就在10月6日，成交了一套折合单价约6万/㎡的二手房，这要放在三四个月前普遍8万+/㎡的火热市场，简直不敢想象。

从上图中也可以看到，5月12日，文鼎苑成交了一套建面约.06㎡的二手房，折合单价高达约11万/㎡。

4个月左右有将近4万/㎡的价差产生，按照一套建面约㎡的房子计算，就相当于直接蒸发了约万，何其夸张啊！

02丨贰

西雅图

谈学区的附加价值，就不能不看三墩北以西雅图为代表的几个二手房。

凭借主城西湖区与西湖区星洲二小学区的优势，曾让西雅图刚交付左右手直接翻倍赚，最高成交价格超6万+/㎡。

如今呢？

根据二手房平台数据显示，近30天内该小区签约量只有1套。具体发生在9月12日，小区以单价约元/㎡，成交了一套建面约㎡的二手房。（备注：不排除自主行为）

来自好找房

从房价走势上看，跌幅比文鼎苑还要大，几乎接近板块内小区二手房均价。2个月前，小区成交价还创下了至今未被打破的新高记录，单价约达元/㎡。

房价回归理性，弱化学区房概念，房子“居住”功能放大，由地段所带来的抗跌性也就显露出来了。

接下来西雅图房价该如何走？会继续下行，跌至板块内普通二手房一样的价值吗？

03丨叁

河滨之城

河滨之城之后，城西新晋富人区蒋村就一直在等待需要现房销售的新房供给—中杭府的闪亮登场。

事与愿违的是，项目一直没有开盘迹象，想要住进这个区域的人，就只能把目光看向学区为竞舟二小学区房+十五中崇德校区的河滨之城等小区。

因此，虽然受到了大环境的影响，但河滨之城房价依然能够很坚挺地凌驾于板块上方，并拉开一定距离，近30天内网签了3套。

来自好找房

不可否认的是，9月河滨之城小区二手房成交均价5.4万+/㎡，确实比6、7月均价7万+/㎡低了1.6+万/㎡。

对于大城西的改善自住来说，如果合适心理预期，眼下未尝不是一次捡漏的好机会。

04丨肆

蓝孔雀

早年间，抬升蓝孔雀价值的主要因素不是申花板块，而是华东师范大学附属学校的学区房。

虽然该学校于年才正式投入使用，目前还没有应届毕业生，但凭借学校名气与师资，就足以让不少家长寄予厚望，一度二手房成交价超6万+/㎡。

来自好找房

抛开教育资源，小区周边其他生活配套似乎还做不到与房价相匹配，距离大悦城、城西银泰等综合体都有一定距离。

再加上又距离城北汽车站近，附近界面也比较杂乱，以至于教育改革，给了小区二手房一定压力，从网签数据来看，小区已经连续2个月挂零了。

市场变化总是后知后觉，如今还挂牌7-8万+/㎡的蓝孔雀业主们，现在还在坚信“学区房神话”吗？

05丨伍

总结

从近两年的市场调控来看，开始以为是“昙花一现”的一些概念，都在逐渐落地。比如房住不炒。

在杭州具体体现在不断加码的政策上，杭州的市场虽然还有余温，但是新房限价未来2-3年内，各大板块几乎没有涨价，这是既定事实。

而今教育改革的效力，或许可以参照一二。

“双减政策”执行，指标生比例提高，再加上杭州教育集团化、托管化、各校主帅等主力师资变化等，导致家长们择校热情急剧下降，学区房价值自然减弱。

除此之外，房贷利率的不断提升，也导致了买房热情大幅下降。目前虽然也有一些放贷利率要下降的风声，但杭州主流银行方面，并没有给到答案。

毫无疑问，长远来看，让房子回归理性，让市场常态化，楼市实现可持续发展体现方式之一。

当然，稳不是指跌，按照马斯洛需要层次理论来看，居住是最底层的基本需求，真正的自住需求不会随着市场有太离谱的变化。

目前那些快速下跌的房价，说到底都有提前或者过度消耗资源嫌疑，脱掉马甲，逐渐落回其真实价值，是好事。

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