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楼市温州LOUSHIWENZHOU

前几天，《杭州湾房价4年不涨反跌，大量温州投资客被套牢！》（点击左侧链接查看）一文，又引发了市民对年那一拨杭州湾投资热的讨论。在后台留言中，不少人提到了瓯江口，将其与杭州湾进行对比。

同为省级产业集聚区，都是温州投资客聚集地，瓯江口与杭州湾确实有一些相似之处。温州人对杭州湾的投资热潮，以及首轮瓯江口投资热潮，都在年底至年中，时间上高度重合。

当时，杭州湾主要由中介经纪人带看，并给出了高佣金，从而对竞品板块瓯江口进行百般诋毁。那么现在，同在年底至年中买房的购房者，买杭州湾和买瓯江口，有什么区别？

绿地·海湾

杭州湾以绿地·海湾为例，部分二手房在元/㎡出头，与年开盘价差不多，购房者能保本但要亏利息。不过，由于当前市场处于有价无市状态，若想急售，单价要少于元/㎡才能卖出。

这么看来，这些投资客亏了。不过，也有少数购房者在那一波热潮之前，在单价仅-元/㎡的时候入手杭州湾，趁前两年楼市火热时以约元/㎡及时出手，还是能小挣的。

瓯江口当时仅瓯江国际新城一个新盘在售，年中之前，仅开了瓯绣苑、瓯澜苑两期，总房源约套，均价约元/㎡。

去年，随着瓯江国际新城交付，不少二手房成交价都在-元/㎡不等，大多在元/㎡以上，购房者也能小挣。即便如今楼市转冷，瓯江口二手房也尚未出现大幅度降价行为。

瓯江国际新城

这么看来，似乎投资瓯江口，比杭州湾更好？就年底、年初那个时间点来看，是的。

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为什么瓯江口的投资回报，会好于杭州湾？根本原因，在于那时候瓯江口还是第一波，杭州湾差不多是第三波了。

其实就产业集聚区本身而言，杭州湾明显好于瓯江口。

宁波杭州湾新区位于杭州湾大桥南桥头堡位置，年杭州湾大桥就通车了，发展时间较长，具有深度融入长三角、承接上海外溢资源等优势。如今，杭州湾也有方太、吉利等知名企业，不少领域、数据位居省级产业集聚区首位。

宁波杭州湾新区在长三角的区位示意图

相比较之下，瓯江口刚刚起步，至关重要的瓯江北口大桥今年才通车，当前在产业方面虽有一些成绩，但规模尚且不足，影响力也基本在温州本地。

其他方面的差距还能追赶，但区位上的差距没法改变。瓯江口的区位条件，与杭州湾的长三角核心区域、上海周边不可相提并论，所承接的外溢资源也无法比拟。同时，宁波作为计划单列市，资源、投入力度也大于普通地级市温州。

鉴于此，当初不少投资客舍弃瓯江口、转向杭州湾。当然，当时瓯江口的新房也供不应求。

但是杭州湾也有巨大的硬伤。站在城市生活角度，杭州湾新区位于宁波下辖的慈溪市庵东镇，离宁波市中心直线距离约60公里，相当于温州市中心至苍南灵溪，不可能与宁波一体化、同城化，做卫星城都太远。即便前去慈溪城区，中间也有10公里以上的空白。

杭州湾新区在宁波的区位示意图

日前，宁波至慈溪市域（郊）铁路工程的规划走向与选址公示，线路已长达约64公里，却没有连接杭州湾新区。

相比较之下，瓯江口（不含灵昆）距离温州市中心直线距离约20公里，有轨道交通S1线相连，3站抵永中，9站抵中央绿轴区域，顺应温州城市向东、拥江面海发展的趋势，与温州核心城区存在一体化、同城化的可能性。

再不济，隔江便是龙湾永强片、乐清南滨江，有合力打造湾区城市的条件，还有即将通车的轨道交通S2线相连。

瓯江口区位示意图

因此在“散装”到镇的温州，瓯江口吸引了不少龙湾永强片、乐清柳白片、洞头甚至瑞安塘下等地购房者。或许他们也以投资为目的，但有自住的可行性。

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当然，以上说的只是年首批去瓯江口买房的投资客。瓯江口更大规模的买房投资，是年之后的事了，房价普遍在-元/㎡不等，结合当前的市场行情，短期内恐怕不太可能有回报了。

如果说住房投资以自住为兜底，那么瓯江口对龙湾永强片、乐清柳白片、洞头等投资客来讲，还能自住。

杭州湾，只要不去方太、吉利等企业上班，完全没法以自住兜底，生活品质还不见得比温州下辖强镇高。

杭州湾商业档次

当前，瓯江口建成、在建的住房总量近3万套，就当前而言是一个不小的数据。当市场下行，投资客退场，近期瓯江口新房销售就遇到了困难，即便瓯江北口大桥通车，也仅有短暂热潮，去年下半年到今年更多靠灵昆的拆迁房票。

瓯江口新区

杭州湾的住房总量就大得夸张了，约10万套。其中，仅绿地·海湾的住房总量，就达约3万套，与瓯江口现有住房总量差不多。

可见，盲目投资外地不熟悉的区域，很容易踩坑。当年，不少温州人在杭州下沙踩了坑，如今的宁波杭州湾、杭州临安等地同样如此。这些地方价格很低，但是供应量更大，一旦投资客多，就难以出手，更谈不上多少溢价。

如今，“房住不炒”已深入人心，像这些远郊区的投资行为不太建议。若真要进行资产配置，仍建议买核心城区。只不过，不少优质城市的核心城区，价格很高，而且限购（但也在悄悄放松之中）。像一部分女性，婚前需有一套资产兜底、不在乎回报，瓯江口倒是可以。

杭州湾新区

但是话说回来，杭州湾的房价，对于杭州产业园区的外来人口，确实亲民、友好。如果在产业园区上班，在附近买房压力真的不大。生活配套也算齐全，世纪城一圈也有点成熟，就是商业档次低。

像方太集团，在杭州湾除了布局了生产基地，还把总部迁到了杭州湾的生活区，以产经分离方式，方便白领员工生活、吸引更多人才。鉴于此，杭州湾还是有一些方太、吉利的员工在此购房，长期定居。

方太集团

相比较之下，瓯江口的自住购房者，更多还是温州外国语学校、浙江工贸学院、附二医瓯江口院区的职工，企业员工购房还是有限，生活配套也尚不齐全。

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经过这一轮波折，今后恐怕少有温州人会再去投资杭州湾。但是，温州人自己土地上的瓯江口，需要被好好建设、发展，它关系到温州的城市转型、产业升级。这方面，杭州湾新区不少做法，值得瓯江口学习。

此前，落地瓯江口的威马新能源汽车，虽然现在发展得一般，但也是温州招商引资的一大突破。今年，金风科技温州深远海海上风电零碳总部基地项目落户瓯江口，也是温州“大抓项目、抓大项目”的重要成果。

接下来，瓯江口还应下大力气招商引资，引进更多优质项目，形成更好的产业集群。

瓯江口新貌

与产业项目同步推进的是瓯江口的城市建设，它关系到居民生活。只有更便利、精彩的生活方式，以及相对亲民、友好的房价，瓯江口才能更好地让新区内的单位、企业员工买房、定居，同时吸引龙湾永强片、乐清柳白片、洞头本岛居民前来居住。

瓯江口新貌

七都三桥、瓯磐大桥还要加速建设，两座大桥将更好地推动瓯江口向西融入温州核心城区，建立起前往老城区、滨江CBD的更快通道，也有利于推动瓯江口与乐清南滨江的融合，进一步提升瓯江口区位优势，承接核心城区外溢资源。（相关链接：《这两项大工程不落地，“大温州”格局难实现！》）

七都四桥、瓯磐大桥及沿江快速路东段示意图

更重要的是，瓯洞一体化进程要加速、加速、再加速。倘若洞头更多优质资源迁移至瓯江口，让洞头把建设、发展重心转移至瓯江口，不仅能改变洞头区位劣势，还能给瓯江口一颗定心丸，更有利于城市建设、人口落户、产业招引。只有推进瓯洞一体化，才有真正意义上的洞头区。

站在温州东部沿海产业发展带层面，瓯江口还是乐瓯洞一体化的重要节点。只有推动乐瓯洞一体化，才能实现温州现代化拥江滨海花园城市的宏伟蓝图。

乐瓯洞一体化后的湾区城市

投资购房为瓯江口的初期开发、建设，带来了很大的支持，有了如今的初露端倪。接下来，要让这些投资的房子，真的有人住，才能让新区可持续发展。若能做好以上方面，今后瓯江口一定有人住。

只有这样，瓯江口面对杭州湾，才能扬长避短，再做到取长补短，并更好地在温州建设大都市过程中扮演重要角色。